Чтобы сориентировать вас в географии торговых центров Оренбурга, стоит сказать несколько слов о его планировке. В рисунке улиц центральной части города до сих пор видны очертания крепости XVIII века. Главная улица центра - Советская - представляет собой торговый коридор и пробочный маршрут, выводящий к набережной Урала. Вокруг крепости раскинулись бывшие предместья города - сейчас это обширная зона частного сектора, улицы здесь веером расходятся от центра. Когда в Оренбурге стали строить микрорайоны, то долго не мудрили: оси веера были продлены дальше на север и северо-восток, вдоль которых и появились новые промышленные предприятия, пустыри, эстакады и многоэтажки. Эта новая часть города включена в два района - Промышленный (почти 120 тыс. жителей) и Дзержинский (160 тыс. челеловек). Именно к Дзержинскому району привязано большинство проектов Торговых Центров.

К востоку от застройки Дзержинского района строятся новые микрорайоны - к ним также привязан ряд проектов. Центральный район Оренбурга традиционно самый небольшой по населению — около 100 тыс. человек, но к нему прямо с востока примыкает другой район советской массовой застройки - вдоль улицы Чкалова, за городом переходящей в Нежинское шоссе, ведущее в аэропорт. Ленинский район, включающий эту территорию, населяют около 160 тыс. человек.

На улице Чкалова стоят офисы местных Отделений "Газпрома" и ТНК. На параллельной Чкалова Туркестанской улице наблюдается самое большое скопление магазинов крупных сетевиков: здесь находятся "Эльдорадо", "М.видео", ТК "Три кита", "Спортмастер". Несмотря на потенциал Оренбурга, пока на рынке торговой недвижимости города пустовато. Безусловно, есть развивающийся сектор по центральным улицам. Конечно, были реконструированы советские универамаги, автоколонны, производственные корпуса и прочие не очень востребованные новой экономикой помещения под различные ТК. Частично в этих ТК, частично в отдельно стоящих помещениях появились первые операторы рынка бытовой техники. Рядом с центральным рынком расположились небольшие, но престижные торговые комплексы - ТД "Восход" и "ТС-Центр" - реконструированные из универмага и дома быта. Помещения в них арендуют. На пересечении Советской и другой, не менее важной центральной улицы Кирова, в реконструированных торговых рядах открылись магазины ТК "Гостиный двор". Больше это похоже на рынок в одном здании, чем на продуманный торговый коммплекс, но обвинять арендаторов в стремлении иметь в длинном коридоре отдельные выходы сложно. В 2006 году в Оренбурге открылся гипермаркет "Евростиль", в дальнейшем переименованный в "Стройландию".

ЧТО СЕЙЧАС

С новыми торговыми центрами сложнее. В конце того же 2006 года на северо-восточном секторе объездной дороги открылся торговый центр екатеринбургской сети "Кит". Невдалеке строются новые жилые кварталы северо-восточной части города. Ставка была, очевидно, сделана на повышенный уровень автомобилизации. Количество машин на душу населения в Оренбурге действительно выше, чем во всех поволжских миллионниках и в автомобильном Тольятти. Привлекать покупателей должны были продуктовый супермаркет, магазины и ресторанный дворик. В небольшой галерее места были сданы индивидуальным предпринимателям и мультибрендовым магазинам. Ряд наших собеседников из числа местных жителей не оценили эту идею: "зачем туда было ездить, если то же, что и на рынке было". В итоге оказалось, что ставка на уровень автомобилизации оказалась чересчур оптимистичной, а привлекательность арендаторов несколько переоцененной: за два года работы из "Кита" съехали почти все арендаторы, даже "Евросеть".

Другой торговый центр "Армада" сооружался тоже на окраине города — северной, но с пешеходными потоками и близостью жилых кварталов проблем у него нет. Реконструкция громадного корпуса шелковой фабрики предполагало создание торгового центра с арендуемой площадью в 86 тыс. кв. м, выставочного центра и делового комплекса. И о том, что в Оренбург, в "Армаду" собрались "Вестер", "Техносила" и "Детский мир", отраслевые СМИ написали еще в конце 2007 года. Тогда же были завершены основные строительные работы, и предполагалось открытие ТЦ. Потом оно было перенесено на весну 2008 года. Потенциально торговый центр довольно интересен: благодаря крупным якорям новых сетей и большой, беспрецедентной пока для города площади он постепенно становится знаковым объектом и привлекает большой поток покупателей.

Есть примеры и совсем не реализованных проектов. На Советской улице несколько лет назад при поддержке властей приступили к строительству самого престижного торгового объекта города - ТЦ "Атриум" с двумя подземными этажами, местного аналога московского тезки. Инвесторы проекта попадались не самые ответственные, в итоге к Дню города котлован спешно зарывали, поставив тем самым точку в этой амбициозной истории.

Начали работу другие торговые объекты, не столь громко заявленные. Например, первая очередь центра "Гулливер" в спальных районах города. И этот ТЦ более посещаем, чем расположенный в квартале от него ТК "Снегири". На востоке города из действующих торговых объектов можно отметить современный торгово-офисный центр City Plaza на улице Чкалова. Офисная часть комплекса занята региональным банком "Форштадт", сам торговым центр невелик — не более 10 тыс. кв. м, но сдает площади качественным арендаторам.

ЧТО БУДЕТ

К окраине Ленинского района Оренбурга — развязке окружной дороги и улицы Чкалова — привязан другой крупный проект, торговый центр компании "Астория". По параметрам он не уступает "Армаде": 85 тыс. кв. м общей площади и 70 тыс. кв. м. арендуемой. Судя по материалам, представленным на сайте компании, к разработке концепции ТЦ подходили по принципу "чем проще, тем лучше", основной упор сделан на якорных арендаторов и развлекательную составляющую (которой в "Армаде" нет). Вопрос качественной галереи, как и в случае с "Армадой", проработан слабо. Строительство на площадке идет полным ходом. Остальные проекты и стройки относятся опять же к Дзержинскому району. В центре района, на месте рынка, отстроен торговый центр "Север" общей площадью 43 тыс. кв. м. Расположенный дальше "Кит" также предполагается реанимировать: есть планы привлечения новых крупных арендаторов, наконец, через год-два решится вопрос с транспортной доступностью из жилых кварталов. До некоторых пор перспективы Оренбургского рынка торговой недвижимости описанной картиной ограничивались. К существующему преимущественно полупрофессиональному сектору торговли добавляются два крупных ТЦ на северной и восточной окраинах плюс четыре торговых центра на севере и северо-востоке: два средних ТЦ - "Север" и "Гулливер", а также два небольших объекта "Салмышский" и возрождаемый "Кит". Строительство в центре ограничено проблемами охраны исторической среды. Тут возможна только комплексная реконструкция кварталов, которая под силу компаниям с большими финансовыми ресурсами, поэтому естественный путь развития центра — дальнейшее насыщение сегмента, появление других небольших торговых комплексов. Вполне вероятно появление новых торговых комплексов в новостройках северо-востока. Администрацией города уделяется большое внимание развитию южной, заречной части города.

На рынке бытовой техники - гипермаркет и магазин "Эльдорадо", магазин "М.видео", два магазина у "Сателлита", две крупнейшие местные сети - "Бытовая техника" и "Электронный мир". Плюс "Техносила" в "Армаде". "М.видео" будет расширяться за счет магазинов в "Севере", "Салмышском" и "Астории", "Эльдорадо" займет площади во второй очереди "Гулливера", кто-то, возможно, откроется в "Ките". "Детский Мир" открыв магазин в "Армаде", вытеснил рынок детских товаров на Туркестанской "Банана-Маму". На рынке продовольственной розницы важнейшими игроками следует признать "Патэрсон", "СоседДушку", "Магнит", местные сети "Сам" и "Орбита". Местный рынок строительных материалов и мебели производит впечатление довольно емкого, но работают на нем в основном местные компании и "Чудо Дом", в планах появление уральского "Стройарсенала" в "Астории". Если крупноформатный ретейл в городе более-менее освоится в ближайшем будущем, то примеры с небольшими арендаторами ТК "Снегири" и ТЦ "Кит" показывают, что популярность небрендовых точек снижается, крытыми промтоварными рынками "сыта" по крайней мере потребившая прослойка с доходами среднего уровня и выше среднего. В стратегических планах полная реконструкция оренбургскиих рынков, но речь идет скорее о превращении их в некое подобие торговых комплексов.

Между тем о выходе на местный рынок большого количества сетевых операторов галереи говорить рано: существующие проекты торговых центров не предусматривают такую возможность. Вторым направлением развития, видимо, станет развлекательный сегмент: сейчас в Оренбурге "присутствуют" только бывшие советские кинотеатры и редкие развлекательные центры, да и в ближайшем будущем планируется не так много новых объектов. Таким образом, главные изменения на оренбургском рынке торговой недвижимости ожидаются в ближайшие два-три года. Конкуренция в сегменте крупной сетевой, в том числе продовольственной, торговли будет расти, перспективные сегменты — галерейная торговля и развлечения. Главным освоенным торговыми центрами районом города должен стать Дзержинский. Следующим — восток города, а перспективными, но требующими больших вложений, можно признать центр и юг Оренбурга. О насыщении всех секторов потребительского рынка пока говорить рано, время покажет реальные траектории новейших тенденций.